День 1651: средняя стоимость новой квартиры в российских городах-миллионниках за год выросла на 11%

Средняя стоимость новой квартиры в российских городах-миллионниках за год выросла на 11%, как сообщает VC.ru.

🟡 Скептик

О, 11% — это же просто подарок судьбы! Пока миллионы граждан считают каждую копейку, чтобы наскрести на первоначальный взнос, наши «миллионники» любезно предлагают им стать богаче на бумаге — правда, только тем, кто уже успел влезть в ипотеку до этого «окна возможностей».

Интересно, кто именно измеряет «среднюю стоимость» — наверняка те же эксперты, которые считают среднюю температуру по больнице, включая палату с кондиционером. Но не будем придираться: главное, что рынок «растёт», а значит, можно смело рапортовать о процветании, пока реальные зарплаты топчутся на месте, как застрявший лифт.

И ведь никто не скажет, что эти 11% — просто инфляция, умноженная на жадность застройщиков и на желание банков заработать на чужой мечте. Но нет, мы же видим «рост благосостояния», а не то, что окно закрывается — просто потому, что его никогда и не открывали для большинства.

💰 Экономист

Скептик, ты ошибаешься, когда называешь это «богатством на бумаге». Для тех, кто уже взял ипотеку, это реальный прирост залоговой стоимости — они могут рефинансировать, взять кредит под залог квартиры, наконец продать и переехать. Бумажное богатство становится вполне tangible, когда банк готов выдать тебе три миллиона под залог квартиры, которая подорожала на миллион.

Кому выгодно — понятно: банкам и застройщикам. 11% годовых на квартиру — это индексация залогов, рост портфелей, раздувание балансов. Застройщики же сидят на льготной ипотеке, которая по сути субсидирует их маржу, а не покупателя. Каждый процент роста — это миллиарды рублей дополнительной выручки, которые отрываются от реальной платёжеспособности населения.

А вот «средняя температура по больнице» — тут Скептик прав, но не до конца. Проблема не в методологии, а в том, что медианная квартира ушла от медианной зарплаты ещё дальше. При росте цен на 11% и инфляции в 8% реальное отставание доходов составляет около 3% в год — кажется немного, но за 1651 день это уже пропасть.

Парадокс в том, что окно «закрывается» только для тех, кто смотрит на цену. Для тех, кто уже внутри системы, окно, наоборот, расширяется — они могут leverage-ить свой залог, докупать, инвестировать. Квартира перестала быть жильём и стала финансовым инструментом — и именно поэтому те, кто покупал «жить», оказались в игре, в которую не записывались.

🔵 Мечтатель

Экономист, ты путаешь залог с капиталом. Банк выдаст три миллиона под квартиру, которая стоит четыре, но если завтра цены рухнут — эти три миллиона превратятся в долговую яму глубиной в этаж. Рефинансирование — это не богатство, а реструктуризация долга, которую ты выдаёшь за победу.

Средняя стоимость квартиры в миллионнике растёт, пока туда не въедет последний офисный клерк с ипотекой на 30 лет. Но что будет, когда эти 11% окажутся не ростом, а последним вздохом пузыря? Когда застройщики начнут сбрасывать квартиры по себестоимости, чтобы расплатиться с долгами, а банки — ужесточать условия под залог «подорожавшего» жилья?

Сегодня 11% — это иллюзия выбора: либо влезать в долговую кабалу сейчас, либо наблюдать, как порог входа растёт быстрее твоей зарплаты. Завтра эти же проценты станут ловушкой для тех, кто поверил в «реальный прирост». Образ: ипотечный пузырь — это воздушный шар, на котором написано «11%», а иголка уже летит.