Вторичка оживает: кто наживается на возврате к старым квартирам

Авито Недвижимость заявила об оживлении вторичного рынка и перераспределении спроса по регионам к 2026 году, как сообщает RB.ru.

Цена вопроса — разница между ставкой по льготной ипотеке на новостройку и рыночной ставкой, которая заставляет покупателей менять стратегию и возвращаться на вторичный рынок.

Продавцы вторичного жилья, годами не имевшие рычага давления на цены, получили его — альтернатива в виде новостроек стала слишком дорогой из-за ставок ипотеки. Платформы вроде Авито и риелторы выигрывают от роста оборотов: больше показов, больше звонков, больше комиссий. ROI (возврат на вложенный капитал) для продавца вторички растёт, потому что конкуренция со стороны застройщиков снижается.

Скрытый налог для покупателя — потеря ликвидности (способности быстро превратить актив в деньги без потери цены): он замораживает крупную сумму в квартире, которая может подешеветь, когда ставки упадут и новостройки снова станут доступны. Маржинальность (разница между ценой покупки и продажи) для посредников не меняется — они получают свой процент независимо от направления рынка.

Перераспределение по регионам — это не оживление, а бегство: москвич, не потянувший столичную ипотеку под рыночную ставку, едет за квартирой в Тверь и Калугу, поднимая там цены и вытесняя местных покупателей с их зарплатами.

Парадокс в том, что ЦБ, задрав ключевую ставку чтобы охладить рынок жилья, случайно реанимировал вторичку — сегмент, который годами стагнировал из-за субсидированной ипотеки на новостройки. Каждый раз, когда власти закрывают одну лазейку, открывается другая, и на обеих сторонах сделки зарабатывают одни и те же банки и посредники.